20个房产术语教你做买房专家

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20个房产术语教你做买房专家

　　得房率、容积率、预售价、进深、错层当我们以一个小白的身份着手买房的时候，往往被一些表面艰涩的房地产术语搞得云里雾里，稍不注意可能还陷入购房陷阱。

　　今天，侃房吐血整理了最常用的20个房地产名词解释，希望给将要买房或者以后买房的朋友一些参考。

　　建筑篇

　　1、公摊面积

　　由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

　　2、得房率

　　可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)之比。

　　得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

　　3、容积率

　　又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

　　一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。

　　4、绿化率

　　绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为绿化覆盖率。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。

　　5、多层&高层&小高层

　　简单来说就是根据楼房的高度，住宅分为低层、多层、小高层、高层和超高层。1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。按规定7层以上必须配电梯。

　　6、塔楼&板楼

　　板楼：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅

　　塔楼：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅

　　户型篇

　　7、层高&净高

　　层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

　　层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高。

　　出于降低成本、节约建材和节约土地等考虑，一般住宅层高都在2.8米左右。

　　8、挑高

　　一种层高比较高的户型，一般情况下总层高在3.8~4.9米之间。在销售时，仅作一层计算建筑面积。每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个夹层，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用。优点是此类房总价较低，缺点是通风不好，一般为过渡性产品。

　　挑高的房屋产品商业、办公、住宅都有，在北上广深等发达城市比较常见。

　　9、开间&进深

　　开间一般指房间的宽进深一般指房间的长

　　较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。

　　住宅的进深在设计上有一定的要求，进深一般都限定在5米左右。进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。

　　10、复式&跃层&错层

　　复式住宅在概念上是一层，层高较普通住宅高，一般为3.3米，并不具备完整的两层空间，实际是在层高较高的一层楼中增设了1.2米的夹层。

　　错层式住宅主要指一套房子不在同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高低不平的平面上。

　　跃层式住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。

20个房产术语教你做买房专家(2)

　　销售篇

　　11、五证

　　五证包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、第五是商品房预售许可证 。

　　最主要应该看两证，国有土地使用证和预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。

　　12、现房&期房&尾房

　　现房就是买了装修一下就能住或是开发商已装修过的;期房就是还没有盖好，要等一段时间(比如一年或两年)才能入住;;尾房就是在座楼快卖完了，最后剩下的几套，一般都是房型和朝向比较差的，但也有开发商捂住的好房子，但往往比开盘时贵。

　　13、内部认购

　　开发商在没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内以一种"内部认购"的方式提前销售商品房。

　　14、住房商业贷款&公积金贷款&组合贷款

　　个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。

　　公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心，委托商业银行向缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。

　　住房组合贷款，是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。

　　15、预售价

　　预售价是商品房预(销)售合同中的专用术语，预售价不是正式价格，通常开发商都会提价。

　　16、佣金

　　房地产经纪人帮助开发商或者二手房卖家售出房子后所取得的酬金。

20个房产术语教你做买房专家(3)

　　土地篇

　　17、土地出让

　　国家将国有土地的一定使用权出让给土地使用者，并由土地使用者给国家支付一定金额的行为。一般有协议、招标、拍卖三种方式。

　　18、溢价率

　　超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=(竞拍成交价格-土地成本价)/土地成本价*100%。

　　假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%。

　　19、楼面价

　　楼面价是指土地总价格除以该土地的允许最大建筑面积，楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

　　开发商只需将购买土地的成本，加上建安成本，税费成本，营销成本等相关费用，就可算出这个项目将来要出售的成本价格是多少，对比目前此地块周边的同类型项目的销售价格，就能知道自己的利润空间及运营风险。

　　20、七通一平&三通一平

　　三通一平：水通、电通、路通、场地平整。

　　七通一平：通上水、通下水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、通热力、场地平整。