防陷阱买房提问有讲究

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防陷阱买房提问有讲究

　　房产买卖的主战场售楼部，常常是房产买卖双方上演拉锯战的阵地。对卖方而言，售楼部里的置业顾问、销售团队都经过专业培训，从购房者踏入售楼部开始，就有一整套完整的销售说辞。而就大多数购房者而言，却很容易就在这循循善诱中沦陷。那么，购房者如何在买房时保持清醒，应该如何应对这些销售说辞呢?

　　初级篇

　　价值地挖掘与还原

　　统一完善的销售说辞及营销方法是房地产销售团队不可或缺的制胜法宝。从地产销售来讲，常常着眼于对市场的理解、对项目价值的挖掘、对客户的深度分析把握，对语言的深刻锤炼。

　　常言道，知己知彼方能百战不殆，所以在进入售楼部前，也请各位购房者，逆向思考。

　　踏进售楼部，购房者就进入了销售人员的包围圈。一般情况下，新客户到访，销售方的置业顾问常会询问您是第一次到我们项目吗?您购房打算自己居住还是为儿女购房呢?在这样的问题中，置业顾问很容易了解到购房者的基本情况和购房倾向。

　　而后，置业顾问则开始向准购房者推销。一般说来，置业顾问会对整个项目的价值链条做全面且详尽地挖掘，将最具价值和吸引力的卖点变着花样地摆在在购房者面前。

　　在这个价值链条挖掘过程中，通常从土地价值开始。项目所在的土地价值有哪些?片区的城市规划发展、交通现状及预期、城市历史文化底蕴、地块所处区域商业及生活配套状况、居住文化这些，统统都是销售方会挖掘的价值。

　　其次是项目院落空间、向心组合、楼房视线、地块利用、高低层建筑关系、商业布局与住宅关系、项目内自然资源的利用等规划价值，也是房产销售中常打的卖点牌。

　　此外，园林景观价值、建筑外立面价值、交通系统价值、户型空间细节、小区配套等价值点，都是销售团队在项目销售之前，就会进行深度挖掘的对象。

　　因此，准购房者们在去售楼部前，最好对这些价值点有所了解。当然，直接进入售楼部了解，也是可以的。分析销售置业顾问的价值挖掘方向，再逆向推导、还原：为什么主打这些价值点，是否真的具备价值，主打的价值点是否掩盖了其他更攸关居住的价值点?将卖点一一还原，冷静分析是否契合你的购房需求。

　　提升篇

　　售楼部提问有讲究

　　在对一个项目有了一定的了解后，购房者大多会选定某个楼盘进行深入了解。在选定楼盘的情况下，面对售楼部置业顾问的花言巧语，购房者要做的就是保持冷静。

　　置业顾问都是经过专业培训的，购房者在选择房子的时候，一定要知道：置业顾问的答复。同时注意，置业顾问的承诺，不能作为购房后发生纠纷时的法律依据，一切都需要以购房合同及补充协议为准。

　　在深入了解某个楼盘项目的时候，售楼部依然是重要的阵地，这个时候，提问咨询也是有讲究的。

　　第一 销售方式 明确答复是，按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(两者区别在于：建筑面积包含公摊面积，而套内建筑面积不包含)。目前，南充在售楼盘均是按照套内建筑面积销售，但为显示项目的均价优惠，在销售说辞中，也不排除某些分销售人员故意混淆这两方面的区别。

　　第二 具体价格 在项目的楼书上，购房才常会看到均价这个词。顾名思义，均价是项目的平均价格，但购房者常会发现心仪的房子与打出的均价会有很大差距。所以在深入了解项目时，一定要明确心仪的楼层及户型的确切价格。一般来说，多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层在6层-8层，一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%-8%，高层是在15%-20%之间。

　　第三 交房时间 是否能按时交房入住，入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书，这些都是购房者需要明确的地方。

　　第四 入住条件 入住时，水、电、气、通讯、闭路监控系统是否能正常使用，以及小区内的保洁、绿化、排污、照明等私用或公用设施正常是否正常，装修期间装修垃圾等处理方式，物

　　业管理费用收取等都需要了解。

　　第五 小区车位 小区总车位数，车位为地上还是地下，是否能保证一户一位，车位面积、收费标准、预计开售时间等，需要购房者明确。

　　高级篇

　　售楼部内外要警惕售楼部外的第三方销售员

　　一般情况下，南充热销的项目售楼部里面或周围常常人头攒动，热闹非常。这时候，购房者很容易产生这里房子好火哟，肯定卖得好，我也可以考虑的从众心理。这时候要注意，在售楼处排队的，并不一定都是购房者，还有可能是房托或者第三方的销售员。

　　房托，一般是年纪稍大一些的购房者，他们常出现在项目开盘等重要节点的现场。

　　而第三方销售员，则分为场外的小蜜蜂和场内的代理公司和分销公司销售人员。值得注意的是，有代理公司来代理的楼盘通常花样较多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花样，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

　　卖完了等热销假象

　　现在，不少消费者都反映买房难，要是想买到自己心仪的房子，那就更是难上加难。好不容易选好了项目，但户型、面积、朝向都让购房者满意的房子，置业顾问却说：对不起，这个户型卖完了。

　　在销售现场，开发商为了营造销售兴旺的气氛，常会在售楼中心的房源公示栏上打出售完等字样，或者在销售业绩示意图上标识出大面积的已售单元，让购房者觉得已经没有多少套房屋了。销售人员也会采取很多方法来制造热销气氛，让购房者产生紧张感，在没考虑清楚的情况下，一冲动就签了合同，交了诚意金。

　　在这个时候，购房者就需要根据实际情况而定了。对于真正热销的项目，不排除有售完的情况。而对不易分清的售完现象，可以到国土部门查询楼盘房源信息。另外，在看房的时候，还可以到售楼部要求售楼员出示一样叫销控的本子。这个本子上，记录着该楼盘真实的销售情况，可以确定你心仪的这套房子是否已卖出。

　　内部认购或VIP优惠

　　看房时，置业顾问常会都会拿着销售报表给购房者看，以示销售火爆。但是这些数据常将预定的、没签合同的都算作已售出，购房者很难知晓实际出售数量。此外，还有VIP卡、内部认购、日进斗金等营销噱头，表示开发商销售房屋让利的福利。

　　对于购房者来说，内部认购由于有优惠条件，有一定的吸引力，这时就有可能落入开发商的认购陷阱。切记，开发商在取得预售许可证之前，无论采取内部认购或变相内部认购(VIP、优惠申请)等都属违规行为。购房者在发现后，可以向有关部门投诉举报。

　　另外，还有热销盘的尾盘房源价格猛涨，一批次和二批次开盘差价大等情况，也是购房者在买房置业时容易遇到的。这些手法在楼盘营销中都不难见到，房屋买卖双方信息不对称，常会使购房者陷入被动局面。这时候，购房者应该多咨询专业人士或相关律师。