开发商未兑现承诺 购房者享有有哪些权益

【 tulaoshi.com - 购房 】

开发商未兑现承诺

有些人会在房子问题上遇到一些问题，经常会出现一些不规范的操作，遇到这些问题不知道怎么来维护自己的权益，今天图老师就为大家分享了关于购房者的权益相关知识，以及为大家分享了在买房时如何去看。希望这篇文章对大家有所帮助。

根据上级部门有关部署，东莞正重拳查处房地产开发商拒绝公积金贷款购房的行为。近日，东莞市住房和城乡建设局联合东莞市住房公积金管理中心共同发布《关于落实维护住房公积金缴存职工购房贷款权益相关工作的通知》（以下简称“通知”），通知指出，为切实维护住房公积金缴存职工购房贷款权益，进一步规范房地产市场秩序，房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》时，应在《商品房预售方案》第十项《企业承诺书》中，增加承诺不限制、不阻挠、不拒绝购房人使用住房公积金贷款的内容。增加后，开发商在申请办理《商品房预售许可证》时，共需做出如下7项行为承诺：

一、自觉遵守国家、省、市有关商品房销售管理规定。

二、在取得预售许可证10天内一次性公开全部准售房源对外销售。

三、遵守新建商品住房销售价格备案管理相关规定。

四、按规定的公示方式及要求在销售现场清晰明示预售许可证、商品住房预售方案、开发企业资质证书等信息。

五、不以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。

六、遵守商品房预售资金监管制度，保证使用预售款专用帐户办理全部商品房预售资金的收存和支付手续；保证预售资金首先用于预售商品房的工程建设和缴交相关税费，确保预售商品房如期竣工交付。

七、保证商品房在交付使用时达到规定（约定）的交付使用条件，并向购房人出示相关证明资料；未达到规定（约定）的交付使用条件时，不强制购房人收楼。

另外，东莞所有在售（含预售及现售）新建商品住房项目的开发企业应在楼盘销售现场显著位置（如商品房销售信息公示栏），公示向住房公积金缴存职工承诺不限制、不阻挠、不拒绝购房人使用住房公积金贷款的承诺书，承诺内容包括：

一、支持和推荐购房人使用住房公积金贷款，积极向购房人讲解住房公积金贷款流程、贷款利率等政策，向购房人提供驻点律师、12329住房公积金服务热线、住房公积金微信公众号等咨询渠道。

二、积极配合购房人办理住房公积金贷款申请、住房公积金贷款抵押登记手续。

三、不限制购房人使用贷款银行。

四、不以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。

五、不要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件。

通知强调，市住建局将会同市住房公积金管理中心等相关部门组织不定期专项检查，对开发企业承诺不限制、不阻挠、不拒绝购房人使用住房公积金贷款相关承诺书公示情况加强核查。对于存在限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款行为的房地产开发企业，将根据通知规定责令整改，作出严肃处理。

（图片转自百度）

购房者享有有哪些权益

1.缔约知情权。

(1)获得出卖人相关信息的权利(营业执照和开发企业资质等级等)。

(2)要求出示有关达到商品房销售条件的有关资料和许可证的权利。

(3)获得商品房规划、设计有关信息的权利。

(4)获得商品房建设施工有关信息的权利。

(5)获得作为合同标的物的商品房质量、面积、环境等的有关信息的权利。

(6)获得商品房权利状态的有关信息的权利。

(7)获得商品房有无法律禁止转让情形的权利。

(8)被明示有关商品房销售法律法规的权利。

2.平等协商权。

(1)验证签约主体权。

(2)检查销售条件权。

(3)要求依法销售权。

1)不得一房两卖。

2)不得返本销售。

3)不得售后包租或变相售后包租(针对未竣工商品房)。

4)不得拆零销售。

3.自主选择权。参照消费者权益，作为购房者，有权自主选择提供商品房的开发者，自主选择购买具体哪套商品房，自主决定购买或者不购买。在自主选择商品房时，有权进行比较、鉴别和挑选。

4.公平交易权。参照消费者权益，作为购房者，享有公平交易的权利。在购买商品房时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。其中，公平议价权包括：

(1)计价方式协商权。按套(单元)计价或按套内建筑面积计价或按建筑面积计价。

(2)计价方法协商权。单价计价或总价计价。

(3)价格构成明确权。

5.全面协商权。购房者有权要求与开发商就商品房买卖相关的事宜全面地进行协商，要求商品房买卖合同条款完备全面。

6.依法强制约定权。

(1)有权依法要求将开发商广告或宣传资料的明示事项在合同中约定。

(2)有权要求按照根据不同的计价方式约定法律法规要求应当约定的事项。

1)按套(单元)计价或者套内建筑面积计价的，应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

2)按套(单元)计价的预售房屋，应当附上所售房屋平面图，并标明详细尺寸，约定误差范围。

3)按套内建筑面积或者建筑面积计价的，应当载明合同约定面积与产权等级面积发生误差的处理方式。

4)按建筑面积计价的，应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积和套内建筑面积均发生误差的处理方式。

(3)商品房销售管理办法规定的应当写进合同的13项内容。

7.预售合同备案权。商品房预售合同必须到房地产主管部门备案。

8.追究缔约过失责任权。当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。

9.认购保障权。现实中购房者往往以认购书、预订书等形式认购商品房，但很多认购书、预订书中的定金条款被“异化”，使认购人的认购权益得不到保障。

10.变更合同权。当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因购房者重大误解订立的，在订立合同时显失公平的，或者被开发商以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使购房者在违背真实意思的情况下订立的合同，购房者有权请求人民法院或者仲裁机构变更合同(也可以撤销合同)。

11.规划、设计变更获知权。开发商不得擅自变更规划和设计。经规划部门批准规划变更或经设计单位同意设计变更，开发商应当在10日内通知买受人。

12.规划、设计变更退房权。已通知的，购房者可在15天内决定是否退房;未通知的，可退房而无明确的时间限制。

13.合同履行抗辩权。

(1)后履行抗辩权：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

(2)同时履行抗辩权：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。

(3)先履行抗辩权和依法中止履行合同权：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有经营状况严重恶化，转移财产、抽逃资金，以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行合同。

14.要求依约按期交房权。开发商应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。

15.依法依约自行验收权。购房者有权按照法律规定和合同的约定全面自行检验商品房。有权要求出具工程通过竣工验收、综合验收有关资料，有权要求出具实测面积资料，有权自行到现场按照合同约定检验商品房。

16.要求提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的权利(针对住宅商品房)。

17.要求质量保修权。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发商应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

18.要求协助办理产权变更和登记手续的权利。

19.依法委托重新检验工程质量的权利。买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。

20.依法解除合同权。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的;在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。今年6月开始实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称《解释》)中具体明确了9种情形可以解除合同。

（图片转自百度）

哪些情况下购房者可以要求退房

第一、延迟交付房屋

这种情况是目前买房人最可能遇到的一种情况。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。

第二、开发商缺“证”，导致合同无效

目前，开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违法操作，与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同，购房人应当腾空房屋，开发商应当返还购房人交纳的房款。

第三、开发商没经购房人同意变更设计

在购房人与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

第四、无法得到贷款

在签订合同时，除一次性付款或分期付款外，都有对商业贷款或公积金贷款的约定。如果是公积金贷款，需要开发商出具相关资料，交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件，购房人因此而不能取得公积金贷款，购房人就可以要求退房。

第五、拿不到产权证

由于开发商的原因，买房人在合同约定的期限内无法得到产权证，如约定此条件可退房，买房人就可以要求退房。另外，由于前几年一些房地产运作不规范，一些开发商拖欠政府土地出让金等问题时有发生，导致购买这些楼盘的购房人入住多年后无法拿到房屋产权证，购房人也可以要求退房。

第六、房屋面积误差超过3%

目前，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值在3%以内(含3%)，购房人要求退房的，法院将不予支持。而如果面积误差比绝对值超出3%，购房人要求退房并要求退赔利息的，法院会判决购房人胜诉。

第七、房屋质量不合格

房屋质量不合格是房屋的“硬伤”。出现这种情况，首先是开发商难以拿到《竣工备案表》，无法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。据悉，到目前为止，北京法院还没有由于房屋质量不合格而判决退房的案例。

第八、房屋质量导致严重影响使用

根据最高人民法院刚刚发布的商品房买卖合同纠纷司法解释，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的，法院也会支持。一般认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因导致房内空气质量差影响室内居住人的健康、房内噪声影响居住等。

第九、开发商把房子抵押

如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或卖给购房人后，又把房子抵押给他人，购房人查明后，就可以要求退房。

收楼过程中，如果遇到质量小问题，可以让发展商及时补修，但如果出现以上情况，购房人可提出退房。

（图片转自百度）

如何考察房屋质量

1、 白天不看晚上看

了解入夜后房屋附近的噪音、照明、安全情况等。

2、 晴天不看雨天看

看房最好在雨天看，因为这是了解房屋承受能力的最好时机。再好的伪装也敌不过几天下雨，漏雨、渗水此时可一览无余。

3、不看装潢看做工

尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致。

4、不看窗帘看窗外

有的商品房给业主配好了漂亮的窗帘，但这时购房者要小心，因为这可能是开发商在掩盖通风和采光上的缺陷。

5、不看电器看插座

有的开发商偷工减料，连电线和插座也不放过。购买住房前要仔细检查，否则将来会很麻烦。

6、不看家具看空屋

有的商品房样板间摆上了家具，这时住户要意识到，家具往往是伪装，空屋才是真面目。

7、不看建材看格局

不要被漂亮的建材迷惑，房屋户型的好坏，有赖于格局设计得是否周全。

8、不看地面看墙角看墙角

是否平整，有没有裂缝，有没有渗水，如果是刚贴上的新墙纸就要留意，可能是用来掩盖水迹的。墙角承受上下左右的力量很重要。

（图片转自百度）

总结：看了以上内容大家对于购房者有哪些权益都清楚了吗？以及遇到一些问题的解决办法。在平时可以多了解这方面的相关知识，遇到问题的时候可以很好的去解决。希望以上内容对大家有所帮助。

相关内容：新手买房必看的购房常识

购房置业你要准备哪些“费”

常见的几种无效购房合同